Покупатели и собственники садовых земельных участков довольно часто интересуются, смогут ли они в будущем «перевестись в ИЖС», что для этого требуется и каков порядок перевода (изменения категории и вида разрешенного использования земельного участка).

Рассмотрим подробнее мотивы инициаторов перевода и «принимающей стороны» (муниципальных администраций), процедуру и условия перевода, а также вероятность его осуществления.

Заголовок статьи, если выражаться точно, означает включение садовых земельных участков садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), находящихся на землях сельскохозяйственного назначения, в черту населенного пункта, с возможным изменением вида их разрешенного использования с «Ведение садоводства», «Дачное строительство» или подобных на - «Для индивидуального жилищное строительства» (ИЖС).

Около 10% СНТ находятся в населенных пунктах, имеют категорию земель - земли населенных пунктов, остальные - на землях сельскохозяйственного назначения. Будем рассматривать только те земельные участки, которым требуется изменение категории земель, т.е. СНТ, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения.

Чем СНТ отличается от ИЖС

Садоводческие товарищества создавались и создаются как объединения собственников, своими силами и за свой счет осваивающих и содержащих территорию СНТ, включая дороги, инженерную инфраструктуру, сторожку, ограждение периметра и т.д. Кроме того, за счет членских взносов садоводов обеспечивается работа юридического лица СНТ, выплачивается зарплата председателю, бухгалтеру, сторожу, иным нанятым специалистам, ведутся учеты (бухгалтерский, налоговый, статистический), оплачиваются земельный и имущественный налоги.

Внутренняя жизнь в СНТ регулируется его уставом и иными документами (правилами проезда и прохода, проживания, ведения строительных работ, приема гостей и т.п.). Несовпадение позиций членов СНТ как между собой, так и в отношении правления СНТ по организации внутренней жизни почти во всех СНТ приводит к конфликтам, появлению неплательщиков, ответным, часто незаконным, действиям правления, выражающимся в отключении коммуникаций, запрету доступа на территорию. Как сказал один знакомый председатель СНТ с большим опытом: «СНТ - это бардак и склоки».

Множество СНТ находится в плохо управляемом состоянии или фактически прекратили свое существование как юридические лица. Низкая зарплата председателей правления СНТ приводит к тому, что на эту работу никто из членов СНТ не соглашается, даже из постоянно проживающих в СНТ пенсионеров. При этом закон о ведении садоводства для личных нужд (217-ФЗ), принятый в 2017 г., построен таким образом, как будто правление и садоводы мечтали потратить годы своей жизни и сотни тысяч рублей на межевание земель общего пользования, разработку проекта планировки территории, передачу земель общего пользования в долевую собственность членов, а сами СНТ - успешные коммерческие предприятия, на работу в которых существует конкурсный отбор. Усугубляет ситуацию, что в последние годы СНТ принудили перейти на «белые выплаты» и прием членских взносов через банковский счет. Само по себе это выглядит обоснованно и законно, если не учитывать, что зарплаты председателю и прочим специалистам выплачиваются из членских взносов, которые возросли с учетом начислений на зарплату (около 43%). При этом около 70% членов СНТ - пенсионеры, для которых и тысяча рублей - существенные деньги.

СНТ не могут рассчитывать на включение в программу социальной газификации, на сельский (пониженный) тариф на электроэнергию.

Участки и строения в СНТ обоснованно рассматриваются банками как менее ликвидные по сравнению с населенными пунктами, поэтому для них могут быть затруднения при ипотечном и ломбардном кредитовании.

Несмотря на то, что в настоящее время строительство индивидуальных жилых домов разрешено и в СНТ, множество домов в СНТ имеют статус садовых, то есть предназначенных для сезонного пребывания. Средства материнского капитала могут быть потрачены на приобретение только жилого дома. Перевод пригодного для этого садового дома в жилой требует разработки уполномоченной организацией в области строительства акта обследования (около 30 тыс. руб.), а также нескольких месяцев на принятие решения муниципальной администрацией (Постановление Правительства РФ № 47 2006 г.).

Идея СНТ как саморегулируемых автономных территорий во многом показала свою нежизнеспособность. По мере нарастания в обществе индивидуалистических и рыночных принципов жизни, рассчитывать, что СНТ смогут более-менее приемлемо существовать и дальше, все сложнее и сложнее. Если ворчание собственников квартир на тарифы естественных и неестественных монополий ограничивается их кухнями, то в СНТ с «ворами» и «вредителями» в лице правления СНТ можно повоевать на практике.

Надо все СНТ ликвидировать и перевести в населенные пункты, т.к это кормушки для председателей, людям и так тяжело живется, а здесь коррупция, как в ЖКХ Источник: https://dzen.ru/a/YuYV0dVJz03-t_aW

Хотя закон о садоводстве 217-ФЗ и предусматривает помощь СНТ со стороны муниципальных властей, для большинства СНТ это остается благими пожеланиями. «Пряников не хватает на всех» всегда.

Как косметическое мероприятие можно рассматривать и «цифровизацию» для СНТ, в частности - недавнюю поправку в закон о садоводстве о возможности электронных голосований при проведений общих собраний.

Одним из существенных достоинств СНТ по сравнению с населенными пунктами является закрытость территории. В то же время - это может быть и вынужденной мерой: если территорию не закрыть, имущество разворуют. Власти относятся к закрытым территориям с подозрением, не без оснований считают, что в СНТ они не в полной мере осуществляют властные полномочия.

Проекты планировки СНТ разрабатывались как для «второстепенных» образований, с узкими дорогами, минимальной площадью общественных пространств. Так как площадь участков в СНТ была маленькой, садоводы считали за благо что-то прирезать при межевании к своим участкам от и без того нешироких дорог.

Поскольку существенного энергопотребления в СНТ нет из-за их сезонного функционирования, выделенной (оплаченной) электрической мощности иногда хватает только на освещение, работу холодильника и телевизора. Электросетевые компании выделяют мощность по реальному потреблению. О центральных - газе, водопроводе и канализации большинство СНТ могут лишь мечтать.

Подъездные дороги ко множеству СНТ если и имеют твердое покрытие, то находятся в ненормативном состоянии.

В населенных пунктах, по сравнению с СНТ, картина более благоприятная. Коммунальная, транспортная и социальная инфраструктура в деревнях, во-первых, должна быть: по нормативам, в большем объеме, в том числе - по льготным программам и тарифам; во-вторых, должна создаваться и обслуживаться за счет муниципальных бюджетов. Кроме того, в деревнях нет членских взносов. О таких условиях загородной жизни мечтает большинство садоводов, что главным образом образом и является причиной их устремлений поменять СНТ на ИЖС.

Условия перевода СНТ в ИЖС

Реальная возможность перевода СНТ в ИЖС появилась с принятием статьи 4.1 в законе о садоводствах 217- ФЗ (внесена Федеральным законом от 14.07.2022 N 312-ФЗ). Частью 4 данной статьи предусмотрено, что включение СНТ в границы населенного пункта производится на условиях, устанавливаемых субъектами Российской Федерации. До этого момента такая возможность также существовала (ст. 27 217-ФЗ), но лишь теоретически.

В Таблице ниже приведены условия перевода СНТ в ИЖС, принятые в некоторых субъектах РФ.

Регион и нормативно-правовой акт/условия

Московская. обл. /1/

Ленинградская обл. /2/

Краснодарский. край /3/

Татарстан /4/

1. Наличие общей границы между населенным пунктом и присоединяемым к нему СНТ

++++

2. Участков с жилыми домами в СНТ не менее, %

50 75 75 90

3. Соблюдение нормативов градостроительного проектирования по обеспечению планируемого населения объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры

++++

4. Наличие решения общего собрания СНТ о присоединении

+-+-

5. Площадь присоединяемого СНТ не превышает площадь населенного пункта

+---

6. Запрет на перевод в ИЖС части участков СНТ

+++-

7. Сведения о всех участках СНТ внесены в ЕГРН

-++-

8. Нет пересечений границ СНТ с границами ЗУ, внесенными в ЕГРН

-++-

9. Наличие проекта организации и застройки СНТ, утвержденного до вступления 217-ФЗ, или проекта планировки или проекта межевания СНТ

-++-

10. Наличие автодороги к СНТ, созданной на средства СНТ и принадлежащей СНТ при условии соответствия ее требованиям законодательства

-++-

11. Средний размер ЗУ в СНТ не менее 10 соток

-+--

12. Соответствие параметров и состояния улиц в СНТ нормативным требованиям

-++-

13. Границы земель общего пользования СНТ внесены в ЕГРН

-+--

14. Параметры дорог соответствуют нормативным требованиям и проекту организации СНТ, проекту планировки или проекту межевания территории СНТ

-++-

15. Соответствие параметров и технического состояния инженерных сетей действующим требованиям

-++-

16. Наличие в СНТ системы отвода поверхностных стоков и дренажа, соответствующей нормативам

-++-

17. Обеспечение в СНТ противопожарного режима

-+--

18. Наличие в СНТ, подверженного угрозе лесного пожара, соответствующего паспорта

-+--

19. СНТ находится вне подзоны 7 приаэродромной территории

--+-

20. Наличие документов по мерам защиты от затопления

--+-

21. Предусмотрена возможность образования из СНТ отдельного населенного пункта

++++

/1/ - Закон Московской области от 21.02.2023 г. № 17/2023-03

/2/- Постановление Правительства Ленинградской области от 02.05.2023 г. № 281

/3/- Приказ департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 22.04.2024 г. № 71

/4/- Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 28.02.2023 г. № 187

В таблице знак «+» означает наличие условия, «-» - отсутствие.

Как видно из приведенной таблицы, обычным условием для перевода СНТ в ИЖС является наличие общей границы с населенным пунктом. Данное требование понятно со стороны администраций, но далеко не очевидно, что легко выполнимо. Можно найти сотни примеров прошлых лет присоединения коммерческих коттеджных поселков в границы поселений в виде анклавов. Множество СНТ не имеет общей границы с деревнями и поселками. Затруднительно сказать, каково процентное соотношение таких СНТ. Случайный поиск по карте, не претендующий на высокую объективность, показывает, что таких СНТ около трети.

Во всех рассмотренных субъектах обязательным требованием перевода является наличие в СНТ зарегистрированных в ЕГРН жилых домов. Минимальное количество по жилым домам установила Московская область - 50%. На мой взгляд, даже такое количество жилых домов - если не заградительное требование, то близкое к нему. Вспомним, что жилые дома в СНТ разрешено регистрировать только с 2019 года, а дачная амнистия идет с 2006 года. Можно предположить, что преимущественно зарегистрированные сегодня в СНТ дома - садовые. Кроме того, подавляющее большинство собственников домов в СНТ - городские жители, имеющие квартиры. На мой взгляд, регистрировать право на дом в СНТ как на жилой, если он к этому приспособлен, особых резонов нет. Разве что для целей будущей возможной продажи, лет через 20-30. Также надо помнить, что часть собственников стоит в очереди на получение жилья, если дом в СНТ будет зарегистрирован как жилой, он будет учитываться при определении возможности получения квартиры от государства. Немалое количество участков в СНТ не застроено или заброшено, поэтому останутся, так сказать, в минусовой части общего количества участков СНТ. Надо учитывать также, что внутри СНТ обязательно будут противники перевода в ИЖС. Например, это может быть правление СНТ, которое с коммерческой выгодой им руководит, или управляющая компания коттеджного поселка - СНТ, построившая поселок для своего вечного кормления, а не для того, чтобы присоединяться к

Соседствующие СНТ «Мичуринец», «Мечта», «Топаз» и «Гидротехник», находящиеся в городском округе Истра Московской области, не имеют общей границы с населенным пунктом, поэтому не могут быть переведены в ИЖС по закону Московской области

близлежащей деревне. Некоторое количество собственников будет сопротивляться переводу из-за предстоящих затрат (на межевание земель общего пользования, на исправление реестровых ошибок в сведениях ЕГРН, на перевод садовых домов в жилые и т.д.), а также - регистрации права на дом с целью избежания налогообложения. Наконец, если власти будут неформально подходить к переводу уже зарегистрированных садовых домов в жилые, множество существующих домов могут быть не признаны жилыми.

По моей экспертной оценке, вероятность перевода СНТ в ИЖС по условию наличия зарегистрированных жилых домов, для СНТ, созданных 20-30 и более лет назад (т.е. не новообразованных коттеджных поселков), в моменте может быть оценена так: при требовании в 50% жилых домов - 60%; 75 % домов - 30 %; 90 % домов - 10 %.

Обязательным условием перевода СНТ в ИЖС является соблюдение нормативов градостроительного проектирования по обеспечению планируемого населения объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. Нормативы градостроительного проектирования направлены на обеспечение комфортных условий проживания градостроительными средствами. Нормы обеспеченности устанавливаются для десятков параметров. Сюда входят: количество мест в детских и школьных учреждениях, больницах, площадь торговых предприятий, предприятий питания и бытового обслуживания, площадь площадок спорта и отдыха, парковочные места, площадь озеленения, доступность транспорта и многое другое. Нормы обеспеченности определяются от расчетного населения на территории. Так, в Московской области в соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 17.08.2015 г. № 713/30 (https://docs.cntd.ru/document/537978947?section=text) расчетное население в застройке индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами определяется по количеству индивидуальных жилых домов (блоков), умноженному на 2,5. То есть, если в присоединяемом СНТ 100 жилых домов, то расчетное население такой территории в составе деревни или города будет 250 человек.

Маловероятно, что по всем параметрам обеспеченности все обстоит хорошо, и муниципалитеты создали резервы, «ожидая», когда к ним начнут присоединяться СНТ. Например, в среднестатистическом СНТ - около 180 земельных участков, расчетное население - 450 человек ( 180х2,5). При присоединении такого СНТ к деревне в Московской области должно быть свободно 29 мест в ближайших муниципальных дошкольных образовательных организациях и при отсутствии сведений о демографическом составе жителей в присоединяемой территории - 65 мест в школе (п. 5.18 Постановления от 17.08.2015 г. № 713/30). На мой взгляд, исполнение только двух упомянутых нормативов будет проблематичным, а их десятки. Поэтому можно предположить, что если муниципальная администрация не захочет присоединять СНТ, она это легко сможет обосновать несоблюдением нормативов градостроительного проектирования. Широко смотреть не придется. Достаточно будет проанализировать территорию самого СНТ на наличие детских площадок, спортивных площадок, мест отдыха для взрослых и зеленых зон. Даже в новых коттеджных поселках нередка ситуация, когда общественные пространства не предусмотрены совсем. В старых СНТ может быть детская площадка, иногда детская и спортивная площадки, этого не достаточно, чтобы соответствовать нормативам градостроительного проектирования.

В Московской области площадь присоединяемого СНТ не должна быть больше площади населенного пункта, к которому оно присоединяется. Для садоводческих товариществ, находящихся в случайно выбранном месте, которое показано на предыдущем изображении, соотношение возможных к присоединению СНТ (Светозар, Весна, Связь, СНТ №1, Альпийский, Заречье, Медик, Кострово и др.) к невозможным (КП Киселево) получилось как десять к одному. Возможно, что данное соотношение неустойчивое, и, скорее всего, на всей территории области будет меньше.

Следующим наиважнейшим условием присоединения СНТ к населенному пункту является соответствие параметров дорог нормативным требованиям, а также проекту организации (генеральному плану) СНТ, проекту планировки или межевания территории. В приведенной таблице такое условие предусмотрено в Ленинградской области и Краснодарском крае. Однако, например, в Тульской области, где установлены только два условия присоединения СНТ, одно из них - про соответствие параметров дорог (улиц) СНТ нормативам. На мой взгляд, это могло бы быть основным условием, все прочие - предмет коммерческого и политического торга, которые хотя бы в отдаленной перспективе имеют шансы на решение. В момент разработки правил проектирования СНТ никто не думал, что настанет пора перевода их в деревни и поселки. Поэтому все делалось по минимуму, в том числе закладывалась минимальная ширина улиц, например, 7 м. При установке заборов садоводы стремились чуть-чуть присоединить от дорог к своим участкам. В результате есть СНТ, в которых улицы шириной 3,5 м- 4 м. Так как существующие границы участков закреплены результатами межевания и длительной практикой владения, предложение вернуть все в состояние разработанного когда-то, может быть 50 лет назад, проекта планировки территории выглядит не реалистично. Этот фарш обратно уже не провернуть. Но и «улицы» такой ширины в населенном пункте делать нельзя.

Минимальные требования к ширине улиц в СНТ установлены «СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)". Ширину полосы движения улиц и проездов следует принимать не менее 2,75 м; число полос движения улиц - 2 (суммарно в двух направлениях); ширину пешеходной части улиц - не менее 1,0 м (допускается устраивать с одной стороны улицы). Итого минимум 6,5 м. Но надо учитывать, что электрические столбы не могут устанавливаться на проезжей части и тротуаре, должно быть также место для инженерных коридоров, обочин и кюветов, складирования снега. Например, в коттеджном поселке Богородского городского округа Московской области одной из проблем присоединения к деревне стала ширина улиц для их механизированной уборки зимой (https://yandex.ru/video/preview/14514029025650874273). В качестве варианта решения предложено установление одностороннего движения на улицах, планировка позволяет. «Правильная» ширина улиц в СНТ: полоса движения 6 м, два тротуара по 1,5 м, два инженерных коридора вместе с обочинами и кюветами по 2 м, итого 13 м. В современных, грамотно спроектированных коттеджных поселках ширину улиц делают 18 м. Однако, допустимой будет считаться любая ширина улиц, соответствующая первоначальному проекту планировки территории. Сколько таких СНТ? На мой взгляд, не более половины.

… ширина тротуара на улицах, по которым движется транспорт в городских поселениях России, должна составлять от 1,5 до 4,5 метра, в сельской местности минимальная ширина тротуара 1 метр. Зачастую данные требования в России не выполняются, хотя, как представляется, ширина тротуара имеет самое прямое отношение к обеспечению безопасности дорожного движения, поскольку достаточно широкий тротуар сохраняет возможность прохода по нему пешеходов, даже в случае если часть тротуара занята складированным снегом или если на тротуаре проводятся ремонтные работы. Широкий тротуар исключает необходимость для пешеходов двигаться по проезжей части. Например, в указанном пункте указано, что в климатических подрайонах IА, IБ и IГ, в местностях с объемом снегоприноса более 200 м3/м ширину тротуаров на магистральных улицах следует принимать не менее 3 м. Источник: https://www.consultant.ru/law/podborki/minimalnaya_shirina_proezzhej_chasti/

Ленинградская область установила чрезвычайно строгие условия входа СНТ в ИЖС. На входные ворота в ИЖС достаточно было бы повесить один амбарный замок в виде количества жилых домов в СНТ (75%) плюс нормативы градостроительного проектирования. Но Ленобласть предусмотрела дополнительно: засовы, защелки, крючки, талрепы, внутренние петли, противосъемные штыри, а напоследок приварила ворота к раме. В Ленинградской области СНТ- соискатель должно быть с полным учетом участков в ЕГРН, включая земли общего пользования (здесь участки не бросают, люди не умирают, наследства оформлены, никто не уехал и не сбежал за рубеж, дачная амнистия успешно завершена), кадастровых ошибок (наложений) нет, дороги в нормативном состоянии, правильной ширины, подъездная дорога от СНТ к дороге общего пользования - в собственности СНТ или на другом праве, сервитуты оформлены, земли выведены из гослесфонда, в нормативном состоянии; инженерные сети в порядке, есть дренажная и сточная системы. Фантастика. А еще установили, что средний размер участка в СНТ должен быть не менее 10 соток, забыв про советское и настоящее прошлое с обычными 5-6-соточными участками. Смею предположить, что в Ленинградской области сейчас нет ни одного СНТ, удовлетворяющего установленным требованиям, не считая части коттеджных поселков.

Безусловно полезной нормой в 3-х из 4-х рассмотренных субъектов РФ стал запрет перевода части земельных участков СНТ в ИЖС. В прошлом такие прецеденты были регулярными, например, в Московской области. На практике это ни к чему не приводило, кроме нарушения системы территориального зонирования.

Считая каждое из установленных ограничений независимым событием (соседство с населенным пунктом не связано с размером СНТ, выполнение норм градостроительного проектирования не связано ни с первым , ни со вторым и так - во всех парах условий присоединения), по формуле сложных событий можно оценить готовность перевода среднестатистического СНТ в ИЖС (при подобных требованиях 4-м рассмотренным субъектам РФ), если требования будут соблюдаться, - не более, чем в 10 %. Коттеджные поселки не учитываются.

Кроме того, если потребуется, муниципальные власти могут использовать не отмененную пока часть 4 ст. 78 Земельного кодекса РФ, и отказать в переводе в ИЖС любого СНТ. Поскольку по ч. 4 ст. 78 ЗК РФ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с нуждами сельского хозяйства и сельскохозяйственным производством, за исключением строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов или ведения охотничьева хозяйства.

Намерения сторон, явные и не очень

Чего хотят СНТ: «Примите нас в деревню, как есть, с ветхими сетями неотремонтированными дорогами, узкими улочками и лачугами, которые мы признали жилыми домами. Избавьте нас от членских взносов. Мы морально устали от СНТ, председателя и правления. Переведите на сельский электрический тариф. Проведите газ, водопровод по социальным программам, поставьте новый трансформатор, замените столбы. Пустите школьный автобус. А мы будем платить налоги, может быть чуть больше, чем сейчас, но не больше, чем вместе с членскими взносами. Полюбите нас черненькими, бедненькими, и обеспечьте счастливую комфортную жизнь».

Чего хочет принимающая сторона: «Бедненьких и черненьких у нас самих полно. Нам нужны богатые, успешные и щедрые. Сделайте все за свои деньги, например, детский сад постройте, потом посмотрим, принимать вас или не принимать. Мы хотим управлять не номинально, а реально в виде управляющих компаний на территории, с нормальными тарифами. «Помидорами не отделаетесь». Налоги вы и так платите в муниципальные бюджеты. Рост кадастровой стоимости недвижимости после перевода на 30 % (так обычно оценивают) - это ни о чем. Было 3 тысячи налогов с участка в год, станет 4? На поздравительные открытки не хватит. Надо еще ежемесячный взнос на управление - хотя бы по 5-6 тыс. Нашими «избирателями» вы не являетесь, на 90% живете в городах, поэтому отношения у нас будут в основном коммерческие. Само - собой общие земли передадите нам бесплатно. Территорию надо открыть, никаких ворот и шлагбаумов. Неиспользуемые участки СНТ изымем и продадим на аукционе случайным победителям, разместим на них свои магазины, автосервисы и еще-кое-что. В деревнях можно. Многоэтажные дома, наверное, не поместятся».

Депутат Госдумы Никита Чаплин, отвечая на вопрос, зачем самим дачникам отказываться от СНТ, пояснил, что в первую очередь они рассчитывают на то, что больше не будет нерационального расходования их взносов, да и в целом больше не будет взносов, а все блага будут обеспечиваться муниципальным образованием. Если же имущество — дороги, сети — на баланс приняты, то нет механизма, позволяющего каким-либо образом взимать с бывших садоводов деньги на содержание этого имущества, и в этом самая большая загвоздка — пояснил Чаплин. Источник: https://iz.ru/1368960/sergei-gurianov/ekonomiia-energii-zachem-prevrashchat-dachi-v-poselki

Находятся среди председателей СНТ такие , которые, как Остап Бендер, планируют переквалифицироваться в управдомы:

Сегодня СНТ – это товарищество собственников недвижимости, точно такое же, как ТСЖ в городе. СНТ становится управляющей компанией, которая управляет общим имуществом. Это тот механизм, по которому будут развиваться дачные территории. Хотя пока напрямую создать такую структуру мы не можем, положение на федеральном уровне дорабатывается. Но всё к этому идет. Источник:https://chelny-izvest.ru/news/facts/skoro-ne-budet-ni-predsedateley-sadovykh-obshchestv-ni-samikh-obshchestv

Как видим, интересы СНТ и муниципалитетов прямо противоположны. Садоводы хотят бесплатного содержания имущества, без председателя и взносов, за налоги; а администрации - посадить им на шею «управляющие компании» (УК). Механизм создания УК и размеры платы за обслуживание пока отсутствует, но их могут установить, когда СНТ уже будут ликвидированы, и обратной дороги не будет.

Как перевести СНТ в ИЖС

Первым пунктом плана перевода СНТ в ИЖС должна быть проверка наличия регионального нормативно-правового акта (НПА) (закона, постановления) об условиях перевода. Для этого в поисковой строке браузера можно набрать: «Об установлении в Н-ской области требований, при соблюдении которых территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд могут быть включены в границы населенного пункта либо в границах территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд может быть образован новый населенный пункт". Можно и короче: «Условия перевода СНТ в ИЖС в Н-ской области». Так, для Ярославской области поиск покажет, что соответствующие условия определены Постановление Правительства Ярославской области от 10.12.2024 № 1298-п , т.е. почти через два с половиной года после появления такой возможности в федеральном законе 217-ФЗ, а сами условия такие же блокирующие, как, например, в Ленинградской области.

Если региональный НПА не принят, его нужно дождаться. Маловероятно, что муниципальные власти будут экспериментировать с отгадыванием будущих условий перевода.

Следующий этап подготовки - изучение регионального ПНА об условиях перевода и предварительная оценка их выполнения. Если условием перевода является наличие зарегистрированных в ЕГРН жилых домов (например, в Тульской области такого требования нет), надо их все посчитать и соотнести с общим количеством земельных участков в СНТ. Почти наверняка понадобятся данные о наличии генерального плана на момент создания СНТ и его выполнения сейчас, например, по ширине дорог и в целом - соответствия сегодняшнего положения исходному генеральному плану. На какие-то отступления от исходного генерального плана администрация скорее всего согласится, но это предмет переговоров с администрацией. Выполнение требований по инженерной и транспортной обеспеченности можно предварительно установить, изучая региональные нормативы градостроительного проектирования. И так далее.

Результаты такого предварительного обследования, если они положительные, на мой взгляд, целесообразно подготовить в виде отчета, в котором будут исходные данные, справочные материалы (генплан, выписки из ЕГРН по недвижимости, список садоводов, межевой план земель общего пользования , план землеотвода СНТ и общей границы, баланс площадей и т.п.), а также результаты собственных проработок по оценке исполнимости условий перевода СНТ в ИЖС. Если СНТ немного не дотягивает до выполнения условий, можно разработать мероприятия, например, сколько домов готовы зарегистрировать право на жилые дома или перевести садовые дома в жилые, сделать новые межевания своих участков, освободив захваченные дороги, провести межевание земель общего пользования, зарегистрировать права на участки, отсутствующие в ЕГРН, и т.п., по потребности.

Целесообразно также оценить коммерческую сторону перевода СНТ в ИЖС по каждому участку в СНТ, например, увеличение налогов, плату за изменение категории земли (в Московской области - это платная услуга, ориентир 10 тыс. руб. за одну сотку), затраты на перевод садового дома в жилой, за межевание, услуги юристов по ликвидации СНТ и т.п.

Если предварительные проработки положительные, можно подготовить и провести общее собрание членов СНТ, на котором принять решение о присоединении к населенному пункту. (Имеется также вариант создания нового населенного пункта, но он еще более проблематичен, чем присоединение, поэтому не будет рассматриваться. В частности, требуется финансовая обеспеченность существования нового населенного пункта. Часто также выдвигается требование о количестве зарегистрированных по месту жительства в домах СНТ). Хорошо, если такое требование есть в региональном НПА об условиях присоединения. Если требования нет, муниципальная администрация может сказать, что должно быть 100% согласие членов СНТ на присоединение, что не исполнимо.

Решение общего собрания и ходатайство о присоединении необходимо отправить в муниципальную администрацию.

Следующим этапом взаимодействия СНТ с муниципальной администрацией будет проверка выполнения условий присоединения. Некоторые данные есть только у администрации, например, о наличии мест в школах и садиках, поэтому проверка обязательна. Скорее всего, администрация запросит дополнительные данные, которые необходимо будет предоставить. Например, это могут быть сведения от Комитета лесного хозяйства от отсутствии пересечений границ СНТ с землями государственного лесного фонда.

В случае положительных результатов проверки исполнимости условий перевода СНТ в ИЖС, вероятно, администрация издаст постановление, в котором будет «дорожная карта» завершения процедуры. В частности, необходимо внести изменения в генеральный план поселения и правила землепользования и застройки, провести публичные слушания по этим изменениям, внести новые сведения в ЕГРН о границах населенного пункта, функциональной и территориальной зоны, установить порядок ликвидации СНТ, в частности - передачи общих земель и иного общего имущества СНТ в муниципальную собственность после включения СНТ в границы населенного пункта.

По моей оценке, перевод СНТ в ИЖС займет не менее 1 года. В Московской области в связи с платностью изменения категории земель затраты на перевод будут около 100 тысяч рублей на один садовый участок, в других регионах - существенно дешевле, если СНТ готово к переводу (не нужно межевать земли общего пользования, регистрировать дома и т.п.).

Что делать, если в переводе из СНТ в ИЖС отказали

Возможный отказ в переводе СНТ в ИЖС несложно прогнозировать. Достаточно изучить условия перевода по региональному нормативному акту, и примерить их к своему СНТ.

По моему мнению, инициатором поправки (статью 4.1) в 217-ФЗ является «строительный комплекс», который ищет новые сферы деятельности в связи с проблемами в многоэтажном жилищном строительстве (сворачивание льготной ипотеки и пр.).

Как можно заметить, регионы установили заградительные условия перевода СНТ в ИЖС. Главным образом они могут быть выполнены коттеджными поселками, которые формально могут иметь организационно-правовую форму -СНТ. Таким образом с умеренными затратами на перевод, поскольку готовность к переводу высокая, застройщики поселков могут примерно на 30% поднять ценник на участки и дома в них, за «ИЖС».

Не стоит ожидать не только массового перевода СНТ в ИЖС, но и сколь-либо заметного. Полагаю, что по действующему законодательству за пять ближайших лет в ИЖС может перейти максимум 5 % «настоящих» СНТ, не коттеждных поселков.

В случае отказа в переводе тем садоводческим товариществам, у которых это не эмоциональное, а экономически и организационно просчитанное решение, надо работать над устранением причин отказа, если требования выполнимы, или искать иное решение.

В СНТ, в котором мне достался участок много лет назад, 650 участков, реально в сезон жилые примерно 250. Председатель ни черта не делает. Пытались поменять, но официально шансов нет. На голосовании даже если все 250 проголосуют против председателя, то у него 400 мертвых душ. По факту никто ничего делать не хочет. А тот актив,который хочет что-то сделать,- они в меньшинстве всегда. Считаю, пока что устранение такого пережитка, как товарищества, под силу только государству. Только во что это все трансформируется, если вдруг это случится, очень большой вопрос. Поэтому все остаётся на уровне разговоров и причитаний. Таких как у нас СНТ достаточное количество в МО, по многим друзьям и коллегам знаю. Источник: чат с участием автора статьи

Законодатель мог бы подумать со своей стороны. Например: 1) что средства от продажи неиспользуемых, признанных бесхозяйными участков в СНТ идут в специальный фонд развития этого СНТ, расходуемый с согласия муниципальной администрации, 2) территория ликвидированного СНТ по инициативе органа регистрации переходит под непосредственное управление муниципальной администрации, все действия от имени ранее существовавшего СНТ выполняет администрация, 3) взимание платы за изменение категории земель и видов разрешенного использования садовых земельных участков запрещена, 4) для всех садовых участков для ведения садоводства для собственных нужд устанавливается сельский тариф на электроэнергию, 5) в федеральную программу социальной газификации включаются садоводческие товарищества, отвечающие установленным критериям.

Плюсы и минусы перевода СНТ в ИЖС

Плюсы

- Не надо платить членские и целевые взносы, участвовать в работе юридического лица, ходить на общие собрания СНТ

- Для жилых домов может быть установлен сельский тариф на электроэнергию

- Содержание инфраструктуры производится за счет муниципального бюджета

- Возможность участия в программе социальной газификации

- Вероятный рост рыночной стоимости недвижимости

-Упрощение ипотечного и ломбардного кредитования

- Повышение ликвидности жилых домов, в частности, приобретаемых взамен продаваемых квартир, принадлежащих несовершеннолетним

Минусы

- Нет возможности определять перспективы развития территории

- Открытие территории для общего доступа, уменьшение приватности, рост краж и иных правонарушений

- Рост кадастровой стоимости недвижимости, земельного и имущественного налогов

- В случае отсутствия в обновленных правилах землепользования и застройки вида разрешенного использования земельных участков «Ведение садоводства» - запрет на строительство садовых домов, может быть разрешено строительство только индивидуальных жилых домов, что в ряде случаев не выгодно

- Упрощение процедуры изъятия неиспользованных участков администрациями, размещение на этих участках ранее непрофильных (для СНТ) объектов

- Кратный рост тарифа на вывоз мусора (https://yandex.ru/video/preview/12018791742860535786)

- Передача дорог, детских площадок и иного общего имущества в муниципальную собственность, в общий доступ, невозможность самостоятельного ремонта дорог, детских площадок и иного их использования.

Что в итоге

1. Регионы РФ приняли блокирующие нормативные акты об условиях перевода СНТ в ИЖС.

2. Интересы СНТ и муниципальных администраций диаметрально противоположны. Первые хотят бесплатного создания инфраструктуры и ее внешнего обслуживания, вторые - дополнительных доходов.

3. В первую очередь в переводе в ИЖС могут быть заинтересованы застройщики коттеджных поселков эконом-класса для поднятия ценника за более привлекательный и раскрученный статус - ИЖС. Для поселков высокого класса перевод в ИЖС не интересен.

4. Без учета коттеджных поселков, в ближайшие 5 лет не будет не только массового перехода СНТ в ИЖС, но и сколь-либо заметного.

5. В настоящее время нет приемлемого концептуального решения, что делать с морально устаревшей и испытывающей массовый кризис управления формой организации загородной жизни - СНТ.